行業動態
作為樓市風向標
，一線城市有關房地產政策的一舉一動都備受關注
。12月14日
，北京和上海相繼發布樓市重磅新政
，下調了首套房與二套房最低首付比例與房貸利率下限
，並對普通住宅認定標準進行了調整
。業內人士紛紛表示
，本次京滬接連鬆綁購房政策無疑向市場傳遞出了重大利好信號
，對整個房地產市場信心重塑和鞏固回升具有積極作用
。
首付比例大幅下調
12月14日
，北京市住房城鄉建設委等印發了《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）
。《通知》指出
，北京首套住房貸款最低首付比例統一調整為30%
；二套住房貸款最低首付比例
，購買城六區外住房為40%，購買城六區內住房為50%
，另外
，貸款最長年限也由此前的25年調整為30年
。
此前
，北京個人購買首套房
，普通住宅首付比例為35%
，非普宅首付比例為40%
；個人購買二套房
，普宅首付比例為60%
，非普宅首付比例為80%
。
記者簡單計算了一下
，此次調整後
，北京購房人首付比例分別降低了5%—40%
，降得最多的是過去購買非普宅郊區二套房的情形
，首付比例直接從80%降低到40%
。
就在北京市發布《通知》後
，上海市也在12月14日跟進優化調整了房地產市場的相關政策
，首付比例由原來普宅為50%
、非普宅為70%
，調整為嘉定
、青浦
、鬆江
、奉賢
、寶山
、金山6個區以及上海自貿區臨港新片區最低首付比例為40%
，其他區域為50%
，最高下調了30個百分點
。
以購買500萬元的二套住宅（過去被認定為非普宅）為例
，北京城六區外的住房
，首付比例將由400萬元減少至200萬元
；上海嘉定等區域的住房
，首付比例將由350萬元減少至200萬元
。
優化普宅認定標準
在二手房交易中
，稅收優惠通常與住宅性質掛鉤
，如果是普宅
，在繳納增值稅等時
，將享受優惠政策。根據規定
，個人出售2年以上的普宅
，免征增值稅
；個人出售2年以上的非普宅
，差額征收增值稅
，稅率為5%
。
此次《通知》對普宅認定標準進行優化
。調整後
，北京五環以內符合普宅標準的房屋單價從過去的3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米
；五環到六環房屋單價標準從3.168萬元/平方米提高到6.5萬元/平方米
；六環外達標的房屋單價標準從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米
。
對比政策出台前後變化
，北京普宅認定標準的優化主要包括單套建築麵積由140平方米以下調整為144平方米以下
，價格標準取消了總價限製
，五環內成交單價上限提升了1.15倍
；五環到六環成交單價上限提升了1.05倍
；六環外成交單價上限提升了89%
。
中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示
，2023年1—11月
，北京五環內新房成交均價為91594元/平方米
，五環到六環成交均價為58566元/平方米
，六環外成交均價為35656元/平方米
，此次普宅認定標準明顯上調
，將促使更多原本屬於非普宅的住房轉為普通住宅
。根據北京住建委數據，全市普宅占比將提高至七成左右
，明顯降低購房者的交易稅費（主要為增值稅和附加稅）
，從而降低了購房成本
。
上海的新政也對普通住宅認定進行了調整
，取消了此前關於“內環以內每套總價低於450萬元
，內外環之間低於310萬元
，外環以外低於230萬元”的要求，即可以享受優惠政策的普通住宅應同時滿足以下條件
：一是五層以上（含五層）的多高層住房
，以及不足五層的老式公寓
、新式裏弄
、舊式裏弄等；二是單套住房建築麵積在144平方米以下（含144平方米）
。
下調房貸利率下限
此次調整
，北京
、上海同步降低了房貸利率下限
。北京城六區首套
、二套利率下限分別為LPR+ 10BP
、LPR+60BP
；非城六區首套
、二套利率下限分別為LPR
、LPR+ 55BP
。上海房貸利率下限下調幅度整體高於北京
，首套房貸利率由LPR+35BP降至LPR-10BP
，下調了45BP
；二套房貸利率由LPR+105BP降至嘉定等區域為LPR+20BP
，其他區域降至LPR+30BP
，最高下調了85BP
。
據記者簡單測算
，與原來北京首套房貸利率下限為LPR+55BP
、二套利率下限為LPR+105BP相比
，此次房貸利率均明顯下調
，其中非城六區二套房貸利率下降幅度最大
，下調了50BP
。
陳文靜對記者表示
，房貸利率下限的調整降低了購房成本
。以貸款200萬元為例
，北京非城六區二套住房
，按還款25年
、房貸利率由5.25%降至4.75%計算
，每月還款額將由11984.95元減至11402.35元
，每月減少582.6元
；上海嘉定等區域二套住房
，按還款30年
、房貸利率由5.25%降至4.4%計算
，每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元
，減少了約1029元
。
另外
，北京將貸款時間由25年延長至30年
，有利於降低購房者單月的還款壓力
。以貸款200萬元為例
，利率統一按4.75%計算
，貸款時間延長後
，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元
，每月減少969.4元
。
帶動市場升溫明顯
此次京滬兩地樓市新政出台後
，對市場的影響立竿見影
。12月15日
，正在上海出差的薑女士對記者表示
：“我得趕緊買票回北京
，周末房子的帶看量肯定起來了
，已經接到好幾個銷售員的電話了
。”
12月16日
，記者走訪了鏈家
、我愛我家等多家中介機構了解到
，中介門店谘詢量明顯上漲
，但因天氣嚴寒
，帶看量沒有想象中那麽多
。不過
，部分之前觀望的客戶果斷出手了
，有置換的客戶迅速實現了“賣一買一”
。
“今天看房的人一下子就多了
。”在北京麗澤橋某樓盤售樓處
，銷售經理對記者表示
，新政之後購房成本更低了
，買房人購房意願也有明顯提高
。“新政發布當晚就有很多客戶主動聯係置業顧問
，谘詢房源情況
，當晚客戶主動谘詢量是平日晚間的5倍以上
，不少客戶加快了購房節奏
。”
也有新房銷售人員對記者表示
：“情況沒有料想得那麽誇張
，在目前的市場情況下購房人都很謹慎
。”
諸葛找房數據研究中心統計數據顯示
，北京
、上海新房成交量出現了較為明顯的積極變化
，尤其是12月16日和17日周末兩天
，新房成交量明顯高於以往同期的成交水平
，其中
，北京漲勢更為強勁
，12月17日新建商品住宅單日成交364套
，高於近一周平均水平89.02%
，且創10月份以來日度成交新高
。上海新建商品住宅成交量於12月16日達到月內次高峰558套
，次日有所回落
，但仍高於近一周的平均水平
。不僅新房出現較為明顯的回升態勢
，二手房成交量也改善上升
。周末2天
，上海二手房成交量持續攀升
，12月17日單日成交639套
，高於近一周平均水平28.24%
，且創12月份以來日成交新高
。北京二手房市場成交相對平淡
，熱度不及新房
。
58安居客研究院院長張波對記者表示
，此次北京
、上海的樓市新政整體超出預期
，普宅標準的調整和預期一致
，但大幅度下調二套房首付比例明顯給了市場更大的刺激
，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩定的堅定決心
。
“從深圳11月底出台優化購房政策的效果來看
，安居客線上熱度出現快速上漲
，並持續了近半個月
，同時也帶來11月市場成交量有效提升
。因此
，京滬的政策效力預計也將在12月帶來樓市熱度提升和成交量提升
。”張波認為
，目前“認房不認貸”“首付比例下調”“普宅標準調整”政策工具箱中的三項重大內容悉數出台
，從後續來看
，預計春節前不會再有大的政策落地
。明年一季度末
，一線城市或會根據市場反饋再進行政策跟進
，其中最值得關注的是限購政策能否放鬆
，這也是一線城市中政策效力最為明顯的內容
。2024年
，樓市在分化的基礎上
，有望更堅定向“穩”的方向有序邁進
。
中原地產研究院首席分析師張大偉也表示
，北京房地產市場政策依然是全國調控力度最嚴格的
，此次發布的新政有利於市場走出低迷
，預計2023年最後半個月直到2024年一季度
，市場有望出現一個“小陽春”
。
