行業動態
“如果有適合的項目 ，適合的價格 ，還是希望今年有機會實現改善居住 。”一直希望能換套大房子的吳女士對2022年的樓市持續保持著關注。而和她一樣期待在今年找到置業機會的改善型買家 ，正成為在銷售新組團的小方手中的主力買家 。“為了孩子買房 ，為了給父母買房 ，改善型置業占比在增多 。”2022年樓市開局 ，一些新的變化在悄然發生 。
碧桂園集團總裁莫斌說 ：“回首不平凡的2021年，房地產行業正進行著新一輪洗牌 。2022年 ，要堅持長期主義 ，運用歸零思維 ，深化全競提升, 穿越行業周期 ，迎來更大發展 。”
綠地集團董事長 、總裁張玉良則表示 ，“每一粒熬過冬天的種子 ，都有一個關於春天的夢想 。2022年是實現再出發 、煥新生 、開新局的關鍵一年 。”
在房企總裁 、董事長們的新年致辭中 ，不約而同描述了2021年的不平凡 ，認為2022年將進入樓市新階段 ，必須要努力突破和超越自我 。
跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕 ，數據顯示，廣州樓市交出了一份總成績還不錯的答卷 。然而樓市走到新的十字路口已成為行業內的共識 ，2021年醞釀變局的勢能在2022年將進一步釋放 ，2022年樓市的走向如何 ？或許深度剖析數據有助於更理性地看待市場 。
數據回看 ：
2021年“高開低走” 預測2022年“分化回暖”
問及對2021年樓市的感受 ，不少房企和中介的從業者都對記者用“難”“冷”等詞語來形容,然而最終的數據卻讓很多人感到意外 ，市場從業者的感受與最終成交數據之間產生強烈的偏差 。
網易房產監控陽光家緣數據顯示 ，2021年廣州一手住宅網簽成交115797套 ，同比2020年的111534套增加4263套 ，同比上升3.82% ；麵積同比上升4.28% 。這個成交數字創下了近5年的新高 ，成為有曆史紀錄以來的成交亞軍 ，僅次於2016年的127721套 。從全國來看 ，據國家統計局數據 ，2021年1~11月 ，商品房銷售麵積158131萬平方米 ，商品房銷售額161667億元 ，增長8.5% 。據克而瑞推算 ，預計全年商品房銷售規模將再創新高 ，麵積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上 。
可以看到 ，2021年房地產走出了一條“高開低走”的曲線 。上半年 ，市場成交熱度高 ，下半年市場開始冷靜 ，拿地 、融資等更客觀理性 。易居企業集團CEO丁祖昱認為 ，房地產市場在2021年有一個明顯的轉折點 ，上半年累計操盤金額同比上漲37% ，下半年房企銷售 、融資下滑 。這個轉折點與行業自身發展階段不無關係 。過去五年 ，是房地產行業快速發展的五年 ，開發商的融資 、銷售 、投資規模迅速擴張 ，過度金融化帶來了房價 、需求 、支付力和供應的透支 ，調控政策是及時也是必要的 。丁祖昱用告別白金時代邁進青銅時代來形容2022年以後的樓市 ，預計行業規模將回到五年前 。
近期進行2022年樓市展望的機構也大多持相似觀點 。中指院預計 ，2022年全國房地產市場將呈現“銷售麵積回落 ，銷售均價平穩運行 ，新開工麵積下降 ，投資低速增長”的特點 。社科院認為 ，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖 ，預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3% ，銷售麵積變動將在-1%至-5% 。目前大部分研究機構都認為2022年房地產銷售額會適度下降 ，但下降幅度預判基本都在10%跌幅線以內 。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為 ，2022年廣州房地產市場關鍵詞一定是“穩” ： “穩地價 、穩房價 、穩預期”的調控目標對於上行市場和下行市場都是適用的 ；二是量價回穩 ，2021年下半年已經基本探明市場底部 ，隨著政策邊際改善 ，成交量價也將回到一個相對穩定的正常狀態 。
行業洗牌 ：
房企繼續分化 千億房企數量未見增長
2022年的變數或還將體現在房企和行業格局上 。有房企的負責人對記者表示 ，2021年在“拿地端 、融資端”的大分化，會在2022年直接表現為“銷售端”的大分化 。 克而瑞發布的2021年中國房地產企業銷售TOP200數據顯示 ，2021年規模房企銷售增速出現負增長 。從千億房企數量來看 ，2021年全口徑千億房企數量與2020年持平 ，保持在43家 。2021年 ，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時 ，規模增速也呈現一定的分化 ，行業競爭加劇 。其中 ，行業頭部房企繼續穩健增長 、保持規模優勢 ，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5% ，實現規模穩定提升 。但TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元 ，規模房企分化加劇 。
值得關注的是 ，2021年 ，多個城市的住宅用地供應完全改變了玩法 ，改成為集中時段供地 。以廣州來看 ，2021年廣州全年土地出讓金額達到2452億元 。這個金額其實僅次於2020年的成交金額 。從地塊數量上看 ，2021年成交的宗數亦是曆史第二高 ，僅次於2020年的146宗 。從統計上看 ，廣州2021年廣州經營性用地合計供應169宗 、成交138宗 。
可以看到 ，三次住宅用地集中出讓的活躍程度相當不同 。在第二輪 、第三輪集中拿地中 ，多為頭部企業。廣州房地產市場中 ，頭部企業旗下項目頗為活躍 ，克而瑞的研究數據顯示 ，越秀地產在2021年12月中旬 ，就以超過500億元銷售金額成為全廣州2021年銷售金額最高的房企 。預計2022年不少頭部企業的銷售額還會實現增長 ，而昔日高負債衝規模房企則會麵臨業績收縮 ，受到三道紅線去杠杆的影響 ，若2021年拿地少 ，新開工減少 ，銷售也會顯著下滑 ，2022年銷售榜單的排名預計會出現更多的變化 。
需求變化 ：
租賃接受度將持續提高
雖然2021年下半年市場出現調整 ，但在2021年4月買房改善的小姚並不後悔 ，在她看來 ，海珠區的價值還沒得到完全的釋放 。目前 ，核心區和郊區的價值差距增大 ，購房盡量靠近核心區 ，已經益發突顯其重要性 。
和前幾年相比 ，這兩年的戶型設計可以說“每一厘米都被房企用到盡” 。也讓剛需和剛改的買家在可以控製總價的前提下 ，可以有更好的空間利用和選擇 。有設計師表示 ，麵積段在80~110平方米左右的三房 ，100-120平方米的四房 ，成為現在住宅市場上的絕對主流產品 。在人口結構和生育政策變化等影響下 ，從2021年到2022年 ，市場需求還在持續變化 。從市場數據可以看到 ，剛需當中的租賃占比在上升 ，同時 ，改善提升是未來支撐市場的主流 。
租房的接受度正在上升 。除了國家發展保障性租賃住房政策的支撐 ，居住觀念也在悄然發生變化 。數據顯示 ，2021年接受租房的人占比達53% ，年輕人租房比例五年增長12% ，無房“95後”階段性租房比例為64% ，所以對於“剛需”的考量 ，要把租房比例去掉 。
同時 ，需求變化顯著的是 ，改善變得全齡化 。Z世代 、“95後”已經開始有改善購房需求了 ，新生代為提升生活品質改善 ，“70 、80後”麵臨家庭居住改善 ，而“60後”則是養老改善 。幾類改善需求關注點大相徑庭 。“95後”關注自己 ，追求產品漂亮 、功能潮流 ；新生代關注孩子，以滿足孩子的需要為主 ；“70 、80後”關注生活 ；“60後”關注養老 ，他們需要空間的高效利用 ，從普通健康設施到智慧養老都是關注的內容 。
因此 ，預計要滿足市場需求變化 ，或會向剛需小型化轉變 ，提高三房占比 、三孩戶型 、養老戶型 、客餐廚一體化 、多衛生間化 、衣帽間升級 ，收納精細化 、精裝家居一體化 、豪宅酒店化將成為未來產品創新的潮流 。此外 ，風格現代化 、主入口功能細分化 、運動設施標配化 、社區空間老幼化 、智能家居概念化也值得參考 。（轉自廣州日報）
